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Las modificaciones de fincas o modificaciones hipotecarias consisten en producir nuevas fincas como consecuencia de extraer parte de otra u otras y a existentes o, a la inversa, reunir varias fincas existentes en otra mayor.

Operarán normalmente sobre fincas inscritas, pero puede darse el caso de que parte de la superficie implicada no esté registrada; con lo que habrá que yuxtaponer a la modificación hipotecaria un proceso de inmatriculación de fincas o de excesos de cabida.

Estas operaciones se pueden combinar entre sí, por ejemplo, reuniendo varias fincas en una sola para luego, acto seguido, proceder a dividirlas en otras diferentes a las originarias.

Existen limites en los procesos de formación de nuevas fincas independientes de menor cabida que las originarias; por eso, debe informarse previamente a la formalización de cualquier negocio jurídico que tenga por objeto una finca nueva, distinta de la originaria y de menor cabida, pues si no se cumplen los requisitos de superficie mínima, el negocio, en la práctica, resultará inviable.